酒會結束後，夏景行在酒店找了一間房，和蓋茨坐在沙發上聊了起來。
剛坐下，蓋茨就迫不及待的問道︰「戴倫，快說說，這玩意兒怎麼掙錢？」
夏景行微笑，他還以為蓋茨對錢沒興趣呢。
連蓋茨都對掙錢還有興趣，那杰克馬肯定是騙人的。
「蓋茨先生，你觀察過美國近幾年的房價沒有？」
夏景行看著蓋茨，他沒有直接回答對方的問題，因為這東西三言兩語說不清楚，要從根子上開始捋。
蓋茨搖頭，「沒有特地去了解，但我知道，這幾年的房地產市場異常繁榮，只漲不跌。」
夏景行笑了笑，蓋茨幾十年前就財務自由了，有專人替他打理資產，自然看不上炒房這種理財手段，而且基本不會去買房，自家建的世外桃源2.0不舒服嗎？
他問的這個問題，如果不是問蓋茨，而是問美國的普通工薪階層，那些人絕對能分析得頭頭是道。
十幾年後中國重現的一幕，買房熱潮，此時正在美國上演。
「那你知道零首付購房嗎？」夏景行問道。
蓋茨怔了一下，「你是說一分錢都不付，拎包入住房子，往後余生，慢慢還購房貸款嗎？」
「對，美國提前消費主義盛行，現在已經蔓延到房產領域了。」
蓋茨攤攤手，「這挺好的啊，可以早點住進喜歡的房子里，只是說工作可能會辛苦一些，要還很長時間的貸款。
我還記得我在哈佛讀書的時候有個出身底層的同學，還助學貸款還了好多年。」
夏景行哈哈大笑，「你的同學好歹還讀了哈佛大學，工作收入有保證，還貸不成問題。
那你知道，現在連沒有工作的新移民都開始住上了大房子了嗎？」
「新移民？沒工作？還住大房子？」
蓋茨從小出身富裕家庭，又闊了這麼多年，早就已經月兌離了群眾，一點都不知道底層現狀。
夏景行點頭，「是啊，小布什大統領的《美國夢首付法案》頒布後，要求降低中低收入家庭的首付比例，而且還要求房利美、房地美、吉利美這種政府的金融機構在購買的銀行房貸中必須包含一定的窮人房貸。
這樣一來，居者有其屋，很多沒有經濟能力的窮人都有了片瓦之地遮身。」
蓋茨皺眉，「貸款還不上怎麼辦？這完全是在賭房價不下跌啊！」
夏景行輕輕點頭，「沒錯，這就是在賭房價永遠不跌。
不過精明的銀行、貸款機構不會看不到貸款人違約風險，現在他們已經把風險轉移出去了。」
蓋茨問道︰「資產支持證券？」
「是的，銀行等貸款機構把房貸資產包證券化，全部賣給了其他金融機構。」
夏景行微笑說，「如今美國房地產抵押貸款證券市場，有接近一半的MBS都賣給了著名的房利美和房地美。」
MBS，抵押支持債券或者抵押貸款證券化。
蓋茨繼續安靜的听，夏景行繼續平靜的說。
「房屋貸款期限較長，銀行等貸款機構不想長期持有這份資產，「兩房」同樣也不喜歡長期持有。
于是兩房當了一回分銷商，將它們轉手賣向了全世界——政府（主權財富基金）、銀行、對沖基金、保險公司、養老金、個人投資者等等。
在這種情況下，就形成了一個完整的資金流轉的鏈條——從貸款買房的房主直達全世界的投資者。
這相當于全世界的投資者，在「資助」美國人民買房，所以美國的房價從2001年開始，以歷史上從未有過的速度上漲……」
望著一臉笑意的夏景行，蓋茨總覺得那是一種不懷好意的笑，而且一路听下來，即使再不了解房產市場，蓋茨也知道出現問題了，而且問題不小。
「當然，除了兩房，華爾街的大小投行們也看上了這門生意，他們拉上三大評級機構，把各種房屋抵押貸款證券包裝成CDO債券，打上A評級甚至是AAA評級，拿到市場售賣。」
夏景行笑著說，「這些CDO債券很好賣，因為大家都覺得未來房價不會跌，貸款人違約了，大不了把收回來拍賣填補損失就好了。
這個觀念已經深入了大部分人的骨髓，所以這個生意模式成立後，越來越多的次級貸款出現，在次級貸款基礎上開發的金融衍生工具規模也隨之變得越來越大。」
CDO，擔保債務憑證，又名債務抵押債券、抵押債務契約，英文名為collateralized debt obligation。
蓋茨這時基本已經听明白了，問道︰「戴倫，你的意思是房價可能會下跌，這場虛假繁榮的泡沫會被戳破。」
「是的，世界上任何可以交易的東西，價格都不是衡定不變的，都會有波動和變化。」
蓋茨沉默了一會兒，才再次問道︰「你判斷房價下跌，那你怎麼賺錢？」
「這就要感謝華爾街的小天才們了。」
夏景行笑眯眯的說道，他是真的佩服這幫小天才，只要有利可圖，沒有設計不出來的金融產品。
他給蓋茨介紹道︰「信用違約交換（英語︰credit default swap，縮寫CDS）也稱信用違約掉期、信貸違約掉期、貸款違約保險。
它是信貸與保險的衍生工具之一，合約由兩個法人交易，一個稱為買方（信貸違約時受保護的一方），另一個稱為賣方（保障買方于信貸違約時損失）。
我們現在就要買入CDS，當房價下跌，次級貸款和次級債券大規模違約時，賣方就得負責賠償我們的損失，同時CDS還要漲價，賣出就是盈利。
當然，更狠的是，不僅可以給自己持有的CDO投保，還可以給別人的CDO投保。
也就是說，我們不需要去持有次級債券，直接買入CDS就行了。
這其實是一場賭博，工具就是CDS。」
蓋茨已經完全听懂了，問道︰「那誰賣CDS呢？」
夏景行回道︰「投行，高盛、大摩他們，還有保險公司。」
「那你跟他們做對手盤？」蓋茨又問。
夏景行搖頭，「他們在收到我們的保費後，還可以買入其他金融機構發行的CDS，換個對手接著玩。」
蓋茨又問︰「他們發行CDS，就不怕債務大面積違約，把自己給賠死了。」
「華爾街很多精英算過，一個資產包里有很多個借款人，同時全部違約概率小到了極點。
而且發行CDS的機構會發行無數個CDS，只要概率可控，保費還是能夠覆蓋賠付成本的。」
說著說著，夏景行自己都笑了，要是真的算的準，那也就不會有次貸危機了。
這些發行CDS的機構，本以為會像賣保險那樣血賺，結果用血虧來形容都還差點意思。
本質上，CDS就類似保險，只不過保的不是病，不是人，而是市場上會不會發生崩盤的事情。
所以說，華爾街的鬼才多呢，萬物皆可賭。