2003年2月15日。
宏遠房地產公司成立以來，第一次高層會議正式召開。
出席會議的有公司董事長王滿銀，副總經理章建華，采購部經理楊大志，項目部經理李世杰，營銷部主管蔡欣怡，財務部負責人張立遠，工程部負責人劉家華。
這其中，工程部負責人劉家華是去年臘月在巨寧市，金澤建築公司老板南海平特意承諾答應給王滿銀推薦的優秀人才。
劉家華是一天前才從巨寧市抵達B縣的。
今天這次會議的主要議題有兩個。
第一個就是宏遠房地產公司高層互相見面會，因為自這個公司成立以來大家在此之前，彼此並沒有什麼業務方面的交流，甚至還不認識。
借著今天這個機會，先好好的認識一下，以後在工作方面才能更好的配合。
第二個議題才是核心議題。
主要就是討論城西那個小區開發項目從設計方案出爐到正式開工以及後續銷售一系列規劃。
這也是宏遠房地產公司自成立以來所開發打造的第一個樓盤項目。
在會議上。
王滿銀是發言最多的人。
按照他和章建華私底下討論的意見。
最遲趕在三月中旬，也就是普通建築工人基本上都復工以後，城西那個小區開發項目就要正式啟動，在時間方面絕對不能再拖了。
因為從去年後半年鴻遠房地產公司注冊成立一直到現在，他們已經耗費了太長的時間。
如果繼續拖下去，那可能會錯過最佳的盈利時間。
「老板，我們現在在資金這一塊兒還存在著一定的缺口。經過統計核算，咱們宏遠房地產公司的賬戶上現在可以動用的資金只有100萬。」
散會之後，其他人都去準備了，只有財務部負責人張立遠留了下來。
他拿出一沓材料，隨即向王滿銀進行了簡單的匯報。
正所謂，兵馬未動，糧草先行。
想要開發小區，快點啟動工程，最重要的實際上還是要資金先到位。
說的再直白一點，如果沒有錢，那無論開多少次會，設計部拿出多麼優秀的方案，或者說招聘多少人都是瞎扯淡。
「我會在這一兩天之內，陸續再向公司的賬戶上轉進去超過100萬的資金。」
王滿銀點了點頭。
關于公司賬上沒有多少錢的情況，他實際上是知道的。
現在已經存在的那100萬，也還是他去年臘月親自打進去的。
這也得虧去年打井隊的效益不錯，讓他可以動用將近500多萬的現金，要不然地話，現在別說是搞房地產項目了，他連這些員工的工資都發不出去。
而根據前期核算，城西的那個小區開發項目，總投資大概在一千萬人名幣左右。
這還是王滿銀佔盡了各種天時地利人和的情況下，才能夠勉強達到的。
首先他自己有工程隊，其次，在建築材料這方面，他有自己的磚廠，其他的施工建築材料，楊大志那邊大部分也可以進行溝通，爭取長期合作，前期賒欠。
然後就是他擁有自己的設計部門、設計團隊，和政府那邊的關系也比較好。
再加上城西那塊兒地皮本來就便宜，幾十萬塊錢就搞到手了。
最最重要的是，現在是2003年，而b縣又處于中國西北偏遠落後地區。
要不然的話想要開發一個小區，別說是一千萬了，就是一個億也不一定能夠搞出來。
即使如此，資金方面依舊是王滿銀現在面臨的最大問題。
把他手頭上現在所有可以動用的資金都動用起來，也不過才勉強達到600萬。
這些錢還不能夠一次性到位，需要一定的時間去整合。
那剩余的400萬就需要他另想辦法了。
「采油廠儲油站興建工程，我們截止目前只拿到了20幾萬的前期款項，先後已經墊進去了三四十萬。如果能夠盡快把那個工程完工並且拿到所有尾款，這里面倒是能夠再擠出來差不多100萬。」
正說著，章建華走了進來，隨即也插了一句。
王滿銀手頭資金緊張的時候，他所負責的宏遠建築那邊日子其實也不好過。
畢竟干工程前期也是需要不斷往進投入資金的。
而為了配合鴻遠房地產項目盡快啟，他已經讓張立遠把宏遠建築賬戶上所有能夠調動的資金，正在進行整合，隨後就會陸續向鴻遠房地產公司賬戶進行轉移了。
「先就這樣吧，實在不行，咱們就向銀行進行貸款。反正無論是鴻遠建築，還是鴻遠房地產，這兩個公司名頭現在都值一些錢，在銀行應該能夠貸一筆數額不錯的款出來。」
王滿銀的手指頭敲打了一下桌面。
一千萬資金並不是一次性要到位的。
所以他其實也有一定的時間去想辦法籌集。
「你現在最重要的事情就是把采油廠那個新總部興建工程給咱們拿下來，如果我們能夠順利把這個工程給拿下，那後續就可以憑借著在采油廠的人脈網絡，要求他們先支付一部分工程款，這樣倒是可以解決鴻遠建築公司的資金問題。」
正所謂，事在人為。
王滿銀的腦筋轉動的很快。
而他剛才所說的這種操作，其實在十幾年後的生意場上很普遍，哪怕是他這個沒有做過生意的人，也知道。
反倒是章建華有些意外，也有些驚喜。
他對王滿銀的佩服，還是一如既往沒辦法，這小子總是能夠在關鍵時刻有一些創造性的思維。
先把采油廠的工程拿下，然後憑借著人脈關系。讓他們先支付一部分工程款，這樣就可以解決鴻遠建築的資金問題。
不得不承認，王滿銀的切入點很好，思維邏輯也很清晰。
而且實踐起來，好像也並不是那麼難。
他曾經在德興集團當了那麼多年的老總，當然明白，在這個世界上，很多所謂的按規矩辦事不過是雷聲大雨點小罷了，設給老實人看的。
人其實更多時候要懂得變通，尤其是做生意的人，如果你只靠著死腦筋循規蹈矩的去做生意，那永遠也不可能把生意做大。
有一句話說得很好。
真正的商人都是用銀行的錢去賺錢。
他覺得王滿銀這個建議有著異曲同工之妙。
「你要著重參考德仁，或者是巨寧市的房價，不能定得太高，畢竟咱們這里是一個縣級市，還是偏遠地區，不管是富人也好，還是普通民眾也罷，購買力始終是有限的，當然也不能定得太低，每個行業都有它的門檻，而且我們做這些項目也是為了賺錢，可不是來做慈善的，這其中具體尺度很難把握，卻也需要你們營銷部門來把握，所以，這是一份看著簡單，實際上很難的工作，希望你們能夠盡快做一份營銷策劃給我。」
下午吃過飯，在鴻遠房地產公司董事長辦公室。
王滿銀和營銷部負責人蔡欣怡進行了第一次交談。
蔡欣怡是一個非常有實力的營銷人才，她雖然是女人。可看起來，一點兒也不比男人差。
因為蔡欣怡過年這段時間好像並沒有閑著，而是在巨寧那邊把自己的營銷團隊已經組建了起來，哪怕現在看起來只是一個五人組。
也就是說，她是直接帶著團隊過來的。
王滿銀因為章建華的原因，對蔡欣怡保持著100%的信任。
城西那個小區開發項目一共分為兩期工程。
王滿銀之前和李世杰以及劉家華討論過，等一期工程完工以後。營銷部這邊其實就已經可以進行預售宣傳了。
所以實際上蔡欣怡這邊的工作非常緊，她需要盡快拿出一個營銷方案。
這也是王滿銀一直擔心的事情，早在去年臘月的時候。他就要把營銷部負責人確定下來的原因就在這里。
因為正如他所說的那樣，鴻遠房地產公司的本質還是為了賺錢。
不管他招聘多少人，組建多少個部門，亦或者開發多少個項目。
最終如果賺不到錢，那啥也不是。
現在是二月中旬，如果正式開工的時間是原先定好的三月中旬。
那其實差不多趕在國慶節前後，城西那個小區就開發的差不多了。
正常情況下，一個小于七層的小區開發項目，在資金和人力都很充足的情況下，差不多也就需要九到十二個月的時間。
而因為王滿銀他們已經做好了各項前期工作，現在就等著正式開工，所以這個時間嚴格意義上來說是要縮短的。
他給出的要求是盡可能在半年之內竣工。
「因為我們是b縣首家房地產公司，在此之前，這個小縣城從來還沒有一個正式的居民開發小區，所以房價定價這一塊兒一定要下足功夫，不僅僅要結合其他城市的房價水平，尤其還要和b縣政府相關部門經常保持溝通。」
王滿銀再次強調道。
中國畢竟是社會主義市場經濟。
這也就要求房地產這個行業，必須要遵循市場規律。
他可不希望自己費盡力氣，剛剛才開發的小區，就因為某些原因被叫停了。
「我們的初步定價是一平米700塊錢，當然，一層和七層具體的定價肯定是不相同的。」
蔡欣怡回了一句。
巨寧市那邊的房價現在是一平米1200塊錢左右。
而據她所知，東川省的省會城市德仁現在的房價平均在2000塊錢一平米左右。
所以再給b縣的房價定價時，這個具體數值絕對是不能超過1000塊錢的，甚至也不能超過800塊錢。
要不然，就像王滿銀所說的那樣，消費者消費不起是一方面。政府部門那一關可能也過不了。
「如果按照你所說的700塊錢一平米，那麼咱們最終的回報率是多少？」
王滿銀問了一個比較切合實際的問題。
「經過核算，如果是以700塊錢一平米的價格賣出，咱們的回報率應該在百分之六十五左右。」
蔡欣怡打開她手中的一個文件夾，拿出一份報表看了一下，隨後張口說道。
看得出來，她確實已經做了不少的工作，雖然是剛剛才到公司的，可在家里這段時間好像也沒有閑著，哪怕是過年期間。
要不然像回報率這種比較復雜和重要的數值計算，絕對不可能很容易的得出結論。
「我覺得這個數值可以再提高，至少應該達到75%，你們營銷部門也可以把這個數值認為是我給你們定的一個小目標。」
王滿銀笑了笑。
倒不是他太過于的貪心。
實際上房地產市場的初始發展階段就是這樣，越是落後偏遠地區，投資者的回報率就越高。在有些地區，回報率甚至能達到100%以上。
在那些大城市，比如魔都等一線城市。相反的，回報率倒是很低，能有個10%就已經很不錯了。
這里面主要也是和投資成本、體量大小等有著直接的關系。
簡單舉個例子，如果你在魔都那樣的一線大城市投資開發一個小區，那光是拿下那塊地皮，可能就需要一個億甚至兩個億的代價。
更別說是施工、材料、人工，以及其他費用的支出本身也要非常高了。
在魔都那些大城市，如果一個房地產項目的總投資是七個億的人民幣，那最終能夠盈利七千萬，其實就已經非常不錯了。
可反回來再看。
就算他們投資七個億，最終只盈利了七千萬，那也要比在b縣這些偏遠小縣城做投資要強。
就拿王滿銀他們城西這個項目來舉例子，總投資一千萬，回報率就算給你按照100%計算，那最終所能掙到的錢也不過一千萬。
這就是體量大小的差距。
而王滿銀之所以要求蔡欣怡他們將回報率盡可能提升到75%，那是因為他的資金大部分都是自己的，後期就算會用到銀行借款，那也只是其中很少一部分，最多佔據總投資資金的13。
用自己的錢去開發小區，這里面本身就對回報率有一定的加持。
像b縣這樣的小縣城，他沒有讓回報率達到100%，甚至是80%，其實已經算是仁至義盡了。
當然，這也是因為城西那個樓盤是鴻遠房地產公司第一個項目，亦是整個B縣第一個小區開發項目。
就當是提前試試水了。
「回報率定到75%，這並不難，單就從我們營銷部的角度出發，只要在700塊錢房價的基礎上，稍微再漲一點價就可以了，但現在還有一個比較重要的情況，那就是我們可能在樓盤項目還沒有正式開工前，就已經遇到競爭對手了。」
蔡欣怡接下來的這句話，直接讓王滿銀睜大了眼楮。