余全寶道出了他的困境。
像全寶公司這樣的小型地產開發企業,一般都是沒有土地儲備,因為沒有足夠的資金。
一年開發一點五個樓盤,就是兩年三個。以兩年為期,通常會這樣安排,一個在售樓盤,一個在建樓盤,一個待建樓盤。
另外,還得有一塊土地,等在售樓盤銷售完成,這塊土地就將成為新的待建樓盤。
這塊土地很重要,不是儲備,是為了企業能持續運轉。如果沒有,就相當于沒有活干,企業就要出問題。
這塊土地也叫準待建樓盤。
在售樓盤,實際就是預售樓盤,還沒有竣工。所以預售收入要進入特別帳戶,企業只有完工後交樓完成,才能正式成為企業的銷售收入。
在售樓盤、在建樓盤、待建樓盤和準待建樓盤,是一家最小規模房企的標配,也是四筆巨大的投入。
全寶公司就是這種模式下的標準房企。
余全寶自有資金十多個億,銀行貸款三十多億,欠供應商七八個億,欠建築商三四個億。
六十多億,全砸在四個樓盤上,流動資金只剩六千多萬。
說還能維持兩個月,其實一個月也撐不下去。一筆銀行貸款,下個月就到期,連本帶利需還五億多。不想辦法融資,必定成為失信企業。
听余全寶訴完苦,白手沉吟著沒有馬上開口。
余全寶說道︰「老板,我不向你借錢。我是請你幫我解決還貸的事,如果可以,幫我搞點新的貸款。」
白手笑了,「讓我做擔保,我肯定不干。老余,那樣的話,我還不如借錢給你。」
余全寶苦笑起來。
白手又思忖起來。
過了一會,白手看看老顧和老肖,還有余全寶和鄭重好。
「老余,你那個在售樓盤,在什麼位置?」
「閔行區,靠近建設中的六號地鐵線,叫向陽小區。」
老肖拿來一張上海把圖,攤放在茶幾上。
「這里,就在這里。」余全寶在地圖上找到了向陽小區的位置。
老肖很了解,「這是舊改新項目吧。」
余全寶點了點頭,「對,在舊改新項目的基礎上,增加了一塊地。整個小區有兩千五百套房子,除了一千套回遷房,另外的一千五百套都是商品房。」
白手嗯了一聲,「這一千五百套商品房建到什麼程度了?」
「配套設施已經全部完工,正常情況下,再過三個月就可以交房了。但現在就不好說了,我斷了資金,工期肯定要延後。」
「你已經預售了多少套了?」
「三百多套,但不少購房者反悔了。現在的情況是,這三百多個購房者捆在一起,要求降價,要麼退還訂金不買了。」
「原來的房價是多少?現在購房者要求的房價又是多少?」
余全寶說道︰「春節前的售價是每平方米一萬一千,現在購房者要求的價格,是降到每平方米九千五百塊。」
白手噢了一聲,「都是些什麼戶型啊?」
「有七十多的,有九十多的,也有一百多的和一百二十幾的。一千五百套,剛好是十五萬平方米,平均每套一百平方米。」
白手又沉吟起來。
又過了一會,白手臉上掛起了微笑。
「老余,我跟你做一樁生意,也算是幫你個忙。」
「什麼生意?」
白手指指地圖,再畫了一個圈,「你把那三百多個購房者的訂金全都退了。你的這個向陽小區,整個樓盤都賣給我,我付現金給你。」
余全寶一臉驚喜,「真的?」
「當然。」
「行,行啊。老板,謝謝你,太謝謝你了。」
白手看向老顧和老肖,「但是,我得征求老顧和老肖的意見。」
老顧和老肖都笑著點了點頭。
「老余,你也別高興得太早,我還沒說完呢。」
「老板你說,你說。」
「第一,先小人後君子,我得查查,你有沒有拿這個樓盤去銀行抵押。」
「抵押了,就是下個月要還的那筆貸款。老板,對你我沒有秘密,你可以去查,查個清清楚楚。」
「第二,你得保質保量的完成余下的施工,為此,我要留一個億。在你完工後,並在我驗收後,才能把這一個億給你。」
「沒問題。」
「第三,我要分期付款。比方說,簽訂轉讓合同後,我馬上給你三個億,到下個月你還貸前,我再給你三個億,等等。」
「這也沒問題。」
「第四,我開出的收購價,是每平方米八千五百塊。」
余全寶愣住了。
余全寶沒想到白手出了這麼一個價格。
「老板,你,你也忒狠了吧。」
白手淡淡一笑,「我狠嗎?」
「購房者要求降到每平方米九千五百百塊,你只出價八千五百塊,這還不狠嗎?」
白手笑道︰「老余啊,購房者是零售,我可是批發,這批發價和零售價能一樣嗎?再說我是在幫你,現在是什麼情況,是現金為王。你一次性收回十多個億,你就什麼問題都沒了。」
「可是,你出八千五百,我的利潤就沒了,說不定我還要虧損。」
白手扭頭問老顧和老肖,「八千五會虧嗎?」
老顧說道︰「正常情況下,八千五百,應該至少還有五百塊的利潤。」
老肖說道︰「我說句公道話。老余,老板再壓低一點,你也沒有辦法。」
白手沖著余全寶攤了攤雙手,「你听听,你听听。」
余全寶說道︰「老板,如果加上利息和公關等開支,八千五我肯定沒有利潤了。」
白手說道︰「老余,你也替我想想。我接手你的樓盤,我也要付出利息啊。另外,我還要承擔這樣一個風險,如果房地產市場長期低迷,三五年賣不出去,我會虧得哭爹喊娘。」
「老板,你再加一點,九千,九千怎麼樣?」
「八千四。」
「那八千八,你多少加一點嘛。」
「八千三。」
這時,鄭重好伸手推了余全寶一下。
余全寶猛醒,急忙喊道︰「八千五,八千五就八千五。」
白手笑了笑,「小樣。」
余全寶哭喪著臉,「老板啊老板,乘人之危,心狠手辣,你也太會做生意了。」
「呵呵……去你的吧。」